by 大谷行政書士事務所
〒862-0971 熊本県熊本市中央区大江６丁目28番13号ビラ天神パル102
営業時間 | 午前9時～午後10時 |
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定休日 | 年中無休（ただし出張・研修などで 対応できない場合もございます） |
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国土の狭い日本では、土地は非常に貴重な資源です。なかでも農地は、国内の農業生産の基盤であり国民に対する食料の安定確保に必要不可欠な存在であることから、農地法という法律を制定し、守っています。
具体的に言うと、通常、土地は売主（貸主）と買主（借主）の間で合意があれば、売ったり、貸したりできるのですが、農地だけは別です。農地に関して権利を移転しようとすると、当事者の合意の他にも、農業委員会または都道府県知事の許可を受ける必要があるんです。この許可を受けなければ、売買や貸借の契約は効力を生じません。
このことは農地を農地の性質のままで権利移転する場合にも、農地を農地以外の性質のものに変える場合にも言えることです。すなわち、農地を農地のまま権利移転する際は「農地法３条許可」、農地を農地以外のものにするには「農地法４条許可」または「農地法５条許可」を受ける必要があるということです。とりわけ、４条許可と５条許可のことを「農地転用」と言ったりします。
ここで３条、４条、５条の許可について紹介したいと思います。
| ３条許可 | ４条許可 | ５条許可 | |
| 形態 | 農地→農地 | 農地→農地以外 | |
| 権利の移転 | あり | なし | あり |
| 許可申請者 | 売主（貸主） 買主（貸主） | 農地所有者 | 売主（貸主） 買主（借主） |
| 許可権者 | 農業委員会 | 都道府県知事 ４ｈａを超えると農林水産大臣 | |
| 申請窓口 | 農業委員会 | 農業委員会 許可権者が農林水産大臣の場合は都道府県知事 | |
| 市街化区域内農地 | 届出で足りる | ||
| 市街化区域外農地 | 許可が必要 | ||
| 許可の基準 | 農地全部効率利用要件 農業生産法人要件 農作業常時従事要件 下限面積要件 地域との調和要件 農地法第３条３項要件 詳しくはこちら | 立地基準 一般基準 審査上留意すべき事項 | |
| 主な罰則 | ３年以下の懲役または３００万円以下の罰金 法人の場合は１億円以下の罰金 | ||
上の記事でもご紹介したように、農地は農地法で守られており、転用に関する許可基準は厳しいといえます。
ここでは農地転用に関する許可基準をご紹介します。
農地転用の許可基準
| 立 地 基 準 | ||
|---|---|---|
| 農地区分 | 営農条件、市街地化の状況 | 許可の方針 |
| 農用地区域内農地 | 市町村が定める農業振興地域整備計画において農用地区域とされた区域内の農地 | 原則不許可 （農振法第１０条第３項の農用地利用計画において指定された用途の場合等に許可） |
| 甲種農地 | 市街化調整区域内の
| 原則不許可 （土地収用法第２６条の告示に係る事業の場合等に許可）個人の住宅建設→不許可 【以下の場合許可】
など |
| 第１種農地 |
| 原則不許可 （土地収用法対象事業の用に供する場合などに許可） 【以下の場合許可】
など |
| 第２種農地 |
| 第３種農地に立地困難な場合等に許可 |
| 第３種農地 |
| 原則許可 |
| 一 般 基 準 | ||
| ||
農地法３条許可申請に必要な書類
農地の現況、市町村により多少異なる点はあると思いますが、許可申請書以外に必要な書類は大体以下のとおりと思われます。詳しくは各農業委員会にお問合せください。
| 添付書類 | 買主（借主）が農地と同じ市町村に居住している | 買主（借主）が農地と同じ市町村に居住していない |
|---|---|---|
| 土地の全部事項証明書 | ○ | ○ |
| 公図 | ○ | ○ |
| 位置図（縮尺１／２５００〜１００００程度） | ○ | ○ |
| 耕作証明書（他市町村に既に耕作農地がある場合） | ○ | ○ |
| 通作経路図（縮尺１／５０００程度 自宅〜申請地を表示） | ○ | |
| 住民票謄本の写し（続柄記載） | ○ | |
| 農地法許可申請（届出）確認調査書 | ○ | ○ |
| 農業委員確認書 | ○ | ○ |
| 営農計画書 | ○ | ○ |
| 賃貸借（使用貸借）契約書（農地法３条３項の場合） | ○ | ○ |
| 農業生産法人の要件を証明する書類（法人のみ） | ○ | ○ |
| 履歴事項証明書（法人のみ） | ○ | ○ |
| 定款または寄附行為の写し（法人のみ 原本証明付き） | ○ | ○ |
| 損益計算書の写しまたは所得税の確定申告書の写し | ○ | ○ |
| 総会議事録の写し（法人のみ 原本証明付き） | ○ | ○ |
農地法４条および５条許可申請に必要な書類
| 定款または寄附行為の写し（法人のみ 原本証明付き） |
| 履歴事項証明書（法人のみ） |
| 土地の全部事項証明書 |
| 公図 |
| 転用候補地の位置及び付近の状況を表示する図面（縮尺１／１００００〜５００００程度） |
| 転用候補地に建設しようとする建物または工作物の配置計画図（縮尺１／５００〜２０００程度） |
| 所有権以外の権原に基づいて申請をする場合には、所有者の同意があったことを証する書面、申請に係る農地等につき地上権、永小作権、質権または賃借権に基づく耕作者がいる場合には、その同意があったことを証する書面 |
| 当該事業に関連して法令の定めるところにより許可、認可、関係機関の議決等を要する場合において、これを完了しているときは、その旨を証する書面 |
| 申請に係る農地等が土地改良区の地区内にある場合には、当該土地改良区の意見書（意見を求めた日から３０日経過しても意見を得られなかった場合） |
| 当該事業に関連する取水または排水につき水利権者、漁業権者その他関係権利者の同意を得ている場合には、その旨を証する書面 |
| その他審査上特に必要な、参考となるべき書類 |
農地法許可申請の流れ
３条申請
農地の現状を確認
農業委員会に事前相談
農地に関する権利を取得できる要件を満たす
許可申請書・営農計画書等を作成
農業委員会に提出
（一部都道府県知事に提出）
農業委員会が審査
許可通知
登記申請（所有の場合）
営農開始
４条・５条申請
都道府県知事許可
農地の現状を確認
農業委員会に事前相談
許可申請書・事業計画書等を作成
農業委員会に提出
農業委員会が意見書を付けて都道府県知事へ送付
県農業会議から意見聴取
農林水産大臣と協議
（２ｈａ超４ｈａ以下）
許可通知
農地転用
４条・５条申請
農林水産大臣許可
農地の現状を確認
農業委員会に事前相談
許可申請書・事業計画書等を作成
都道府県知事に提出
都道府県知事が意見書を付けて農林水産大臣へ送付
農林水産大臣が審査
許可通知
農地転用
４条・５条申請
届 出
農業委員会に事前相談
届出書を作成
農業委員会に届出
受理決定
受理通知書送付
農地転用
【届出で足りる行為】
- 市街化区域内転用
- 相続
- 「相続させる」遺言
- 相続分の譲渡
- 時効取得
- 包括遺贈
- 共有持分の放棄
農地法許可申請の代行費用
| プ ラ ン 内 容 | 報 酬（税別） |
|---|---|
| 農地法３条許可申請 | 50,000円〜 |
| 農地法４条許可申請 | 70,000円〜 |
| 農地法４条届出 | 30,000円〜 |
| 農地法５条許可申請 | 70,000円〜 |
| 農地法５条届出 | 30,000円〜 |
| 農用地除外申出（農地法改正以来、基準が厳しくなっています） | 100,000円〜 |
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